2016.8.23

如果说存在着一件比买房更能让中国人投入热情的事，那一定是贷款买房了。

近日，央行公布七月金融数据。包括固定资产投资，民间固定资产投资，M2增速，新增贷款在内的，几乎所有经济数据都在下跌。最让人大跌眼镜的是一组数据的对比：7月人民币贷款增加4636亿元，其中住户部门贷款增加4575亿元，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元（房贷）；而非金融企业及机关团体贷款减少26亿元，为十年来首次出现负增长。

简言之，7月全国新增的贷款全是房贷，住房按揭贷款是新增贷款的唯一主力，其他贷款都是负增长，而房地产以外的实体经济完全没有从金融系统中获得资金。在经济下行的大背景下，企业抱持悲观态度，减少生产投入。而在企业退缩的同时，居民购房贷款撑起了一片天。

居民中长期贷款规模已经超过各部门贷款的总和，反映了前期地产火热带来的滞后拉动作用。在百业俱衰的时间点上，房地产再次显示出了它“支柱产业”的属性，说起资产的保值增值，第一个想到的还是买房，特别是在一线城市买房，过去的十年房价在众人的唱衰中一路飙升，而在经历了无数次打脸之后，人们似乎又走向了另一个极端，坚信房价（特别是一线城市）永远上涨。

现在一线城市的房地产已不再像一个必需品，越来越像金融品。因为没有良好的未来预期，居民手中的钱不会轻易投资，而是选择购买一线城市房产这一“金融品”，先不论房价是否会一直涨下去，单说央行释放的流动性全都注入了楼市，而实体经济依然缺少资金、寸步难行，这种金融空转会给中国经济带来恶劣影响。

1、泡沫是否真的存在

“如果你买了刚需类和改善类需求的这两种房产，它一定会涨价。因为总会有后进这个城市的人，为先进这个城市的人买单。”

关于一线城市房价是否存在泡沫的问题，仁者见仁智者见智：

一种观点认为，中国的总体房贷杠杆率，全民负担能力目前还未超出合理范围，但目前房贷存量年同比31%的增长的确高出长期可持续的水平，其中不无隐忧。因此，不能排除在房价上涨较快的城市房产和房贷政策进行调整的可能性。

另一种观点则却指出，这一轮的房价暴涨不能简单归结于货币超发。如果说买房的钱多数来自贷款，可以说是超发，但如果买房的首付有收入基础，那就值得分析。

还有一种观点则认为，人口老龄化和流动人口负增长，表明房地产泡沫迟早要破，只要存在市场，且作为一个相对自由的市场，价格波动就难以人为控制。尽管居民房贷比去年同期增加了一倍以上，但不能因此而断言房地产还将繁荣依旧。就像去年上证综指在5000点以上的时候，场内和场外融资也是异常火爆，融资规模创下历史新高，但换来的却是股灾。

2、流动性陷阱

7月的M1和M2，分别增长25.4%和10.2%，极大地低于预期。

M1，是企业账户上的活期存款，也就是活钱。M1越多，也就意味着企业躺在账户上的钱越多，企业钱没有花出去，投资就少，没有人投资，经济自然不会好。

今年的两会政府工作报告中，提到的M2增速是13%左右。结合前段时间发布的7月份CPI，只有1.8%，已经连续三个月下行。按照以往的逻辑，央行该出来放水了，要么降息，要么降准。

中国对货币超发带来的繁荣有极大的依赖，每次应对经济减速，央行祭出的法宝都是货币刺激，1992-1993年、1998-1999年、2002-2003、2009-2010年年如此，在2015年的股灾，以及2016年的经济低迷时，依然还是这一招。

但是，央行这一次恐怕不能这么依葫芦画瓢。因为这些奇葩的数据，完全不能以正常逻辑去理解。

当2900多只A股当中，许多上市公司，一年的利润还比不上京沪一套房子的升值空间。那么，这个时候放多少的水，都会流向房地产市场。房地产吸纳一切的漩涡不终止之前，放水，只会将人们对房价上涨的恐惧无限度地放大。

事实上，市场根本不缺钱，只是不肯花钱，这也是我们总说的流动性陷阱。

3、房价真的还在涨吗？

在一片争议声中，有人提出了观察房价的新思路。因为M2的过量发行，目前中国的货币量已相当过剩，这些超发的货币或多或少推高了房价，所以我们要用黄金计价，衡量楼市的涨跌。

事实上，以黄金计价的房价在去年12月就已经见顶，之后在一路下跌。

换个角度看，以黄金计价的美国房价和美元指数在趋势上高度一致。例如，以黄金计价的美国房价在2011年7月触底反弹，而美元指数在2011年6月初筑底反转，二者底部的时间高度接近，其顶部的时间也高度接近。

这意味着，只要人民币汇率还在下行通道，以黄金计价的房地产价格就会继续探底，而眼下黄金计价的中国房地产价格是在山顶位置。

很多人在纠结房价还在暴涨，认为买了就赚到了。这是因为他们被房子的名义价格迷住了双眼，以人民币计价的房价确实在涨，但是要看清房地产的大拐点，用人民币计价的房价是看不透的，应该用黄金计价的房价。

4、中国经济正在“脱实向虚”吗？

企业部门贷款负增长，这意味着企业部门无利可图，未来资产负债表通缩和就业形势会更加严峻。最新数据显示，房地产开发投资完成额累计同比，也跌到了历史最低水平，这意味着房地产开发商也在去杠杆。而与此同时，中国的房贷与GDP之间的比例在过去几年呈加速上升态势，2012年以前尚不到15%，2016年底将超过25%——创下历史最高纪录，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。

整个7月的信贷市场靠房贷托起，贷款流向房地产领域，其他行业缺乏增长，后续的经济压力将会很大。

因此，综合来看，房地产7月以来持续回落，投资、施工、竣工等数据增速有所下降，销售增速也有回落，但依然很高，带动了房地产的去库存。房地产的投资增速可能会逐渐下降，未来将对经济形成非常大的下行压力。